7月23日，商业地产服务和投资管理公司仲量联行在蓉发布《2025年上半年成都商业及物流地产市场报告》（以下简称“《报告》”）。

《报告》显示，2025年上半年，成都甲级办公楼新增供应录得17.8万平方米，供应放量推高空置率。截至第二季度末，成都甲级办公楼空置率收至32.8%，上半年累计增长1.7个百分点。其中，金融城板块至季末已攀升至28.1%，半年累计增长5.8个百分点。预计下半年金融城区域还将迎来约21.2万平方米甲级办公楼供应，金融城空置率或将在年底突破35%。

伴随增量需求的持续低位，市场竞争重心已转向存量博弈。相较于去年大幅降低的新租价格，今年的策略更加聚焦“续约稳租”。除续租价格大幅下降外，续租流程的便捷性及商务谈判的灵活性也得到显著提升。上半年换租式的租户流动有所放缓，新成交甲级面积较去年下半年下降约5.9%。新租行业聚焦金融业（22.3%）、科技互联网（18.4%）和专业服务（18.0%）。

退租方面，由于市场租金大幅下滑，二级转租市场的价差利润不断被压缩，导致早期签约的第三方办公品牌相继退市，部分品牌转而寻求新兴区域楼宇。新租需求回落、退租趋势持续，使得2025年上半年成都甲级办公楼净吸纳数据仅1.8万平方米，较去年下半年下降约7.2万平方米。

增量需求不足，全市高空置压力推动租金维持下行。截至季度末，成都甲级办公楼平均账面租金收跌至77.3元/平方米/月，半年累计跌幅达3.7%。同时，免租期优惠呈现明显攀升趋势，步入2025年后，近8成单一业权业主将新租免租月份上调超过70%。

展望未来，市场新增供应仍处高位，空置率攀升与租金下行压力预计仍将持续。仲量联行成都商业地产部负责人江倩表示：“面对当前严峻的竞争环境，市场主体仍需主动寻求破局之道。业主方可在考虑楼宇区位、硬件设施以及自身财务状况的前提下采取多种策略，如深化招商策略，细致挖掘项目差异化价值；探索将大面积空置改造为酒店、公寓或体验式商业；引入专业商管团队强化运营、阶段性打造多元办公产品以提升空间吸引力等。”

《报告》显示，2025年上半年，成都优质零售地产市场供需双向承压，退租情绪影响市场预期。

成都优质零售物业市场迎来蜀道云上城入市，新增供应6万平方米。同时，存量项目调改持续深化，上半年累计调改规模超过40万平方米：二季度优客科华店由业主回收并更名为优悦奥莱重新入市，改造期间空置率短期攀升；成都生活美学中心正式更名成都湾悦城，建发商管团队入驻后保留盒马、海底捞等主力租户，采用“边营边改”策略推进焕新，计划于12月20日完成升级。

在“轻零售、俭餐饮”的消费趋势下，上半年时尚业态退租面积占比31.0%，餐饮业态占比22.0%，行业承压明显。儿童业态受宏观环境变化及家庭消费结构转型影响进入收缩周期，儿童娱乐、服务等行业租户退租率上升。大型商超退租进一步加剧空置压力：SKP旗下BHG超市于4月1日正式闭店，日本家居品牌Nitori持续收缩在华业务，相继撤出成都伊藤广场（现锦江大融城）和蜀新天街双店。受此影响，上半年，全市净吸纳量录得负5.2万平方米，空置率累计环比上升0.9个百分点至11.5%。

仲量联行追踪数据显示，服饰鞋包、美妆个护及珠宝三大品类占比持续收窄，导致时尚业态首层占比从55.2%降至52.8%；新能源汽车进入行业调整期，其占比呈现震荡下行趋势；电子电器品类则借助“国补”政策窗口加速拓店；咖啡茶饮等高社交属性品类持续巩固黄金区位。而低租金单价的百货专业卖场在首层的占比从9.9%升至11.1%，业态调整压力持续向租金端传导。二季度，全市购物中心首层平均租金环比下降1.7%，报345.0元/平方米/月，上半年累计跌幅达3.2%。

仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“成都商业已告别高速扩张阶段，进入存量效率的深度博弈期，其发展逻辑从‘规模叙事’转向‘密度叙事’，即在有限的物理空间内，通过情感链接与业态创新实现单位坪效的极致突破。在探索供需再平衡与租金修复必经的波动周期中，运营商能否精准驾驭新趋势，实现空间价值重构，将成为存量时代破局的关键。”

《报告》显示，2025年上半年，成都物流地产见证居民品质消费增长与消费模式迭代，以及由此带来的仓储面积增长与调整。

大宗消费品以旧换新的“国补”政策加速地区高能效家电、数码产品、汽车等品质商品需求释放，带动下游重点销售平台京东商城、代表性家电货品第三方物流企业安得物流，以及汽车售后件仓储物流服务商的仓储需求显著增长。

受政策影响，加之年轻一代白酒消费兴趣相对较低，上半年白酒销售持续低迷，相关企业库存整合及扩大，仓库需求不断增长。此外，即时零售高速发展，商品覆盖面大幅增加，让消费者对商品时效性诉求不断提升。上半年以美团优选、淘菜菜为代表的低时效性社区团购销售模式遭遇困境，美团优选宣布关停包括四川在内的多省市业务，未来将逐步向即时生鲜零售等高时效消费赛道转型升级，上半年相关仓储面积大幅萎缩。

上半年，在居民大宗商品需求增长与新旧消费模式交替之际，成都物流地产需求在波动中实现增长。第一二季度全市净吸纳量累计达到9.7万平方米，虽不及2024年下半年数值，但较去年同期仍有显著回升。受持续的新项目供应影响，业主间对于租户的争夺依然激烈，租金维持下跌趋势，市场平均净有效租金较上年末进一步下降7.9%至17.2元每平方米每月。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“预计2025至2026年将是成都物流地产中期内最后一波供应小高峰。随着更多投资者将目光投向核心二线城市，业主近期提高项目资本化率的主观意愿较强，或为大宗交易打开新窗口，预计年内成都物流地产资产流动性将有所提升。”

（中国日报四川记者站 赵俊峰 彭超）